“大逃杀”之荣民篇：市内打补丁 域外谋转型

导语：

严格融资监管背景下，房地产收购和合并已是潮涌，而疫情进一步加剧行业分化，房地产周期中的猎食者和被鲸吞者，在2020年继续纠葛，或掀起新一轮的并购潮。

作为地方财经观察者，金融棒棒糖在以往的写作中，其实很少关注地产商本身，这次我们想将目光投向潮水中“弱势”方，那些资金成本高，融资难，效益不佳的中小型及区域性地产公司，在行业浪潮中起伏的命运。

以西安本土房企为例，西安每年年终销售成绩排行的榜单中，数年被外来头部规模房企霸榜和洗榜，已经很久没有出现本土房企的身影，尽管这些本土房企也曾叱咤无两。

关于本土房企在行业周期下的曲折得失，我们不再重复复盘，而是通过一线调查，我们选取了数家代表性的民营房企，更希望观察在目前行业变盘下，这些房企如何活下去和自恰，并提出我们建设性的观点，“本土房企加速转型迫在眉睫”。

撰文 | 李娜

编辑 | 简佳

西安本土民营房企中，荣民地产亦很有代表性，早年发迹于西安西大街，此后在北郊龙首站稳脚跟，有“龙首王”之称，荣民创始人史贵禄多次登顶陕西首富，让这家本土企业多了流量和话题。

行业变盘和洗牌下，荣民地产仍在坚持房地产行业，继续扩量，不过在地产业务的逻辑上有了明显的改变，我们注意到，城区内荣民开始在浐灞、城西、高新等全城区拿地，拿地规模均不大，产品多集中于商业地产项目。

西安之外，荣民则将住宅地产主要下沉到周边三、四线城市，诸如铜川和延安。

相比本土其他房企，荣民转型中最为突出的一点是，非地产业务的多元化扩张，特别是史贵禄对金融资产的格外青睐。

01

西安城区专注商业地产？

与大的地产周期趋同，西安的房企在2000年左右迎来辉煌时期，随着西安城市化进程的加快，涌现了天朗、紫薇、雅荷等一众本土知名房企，其中包括史贵禄的荣民地产。

荣民地产创立于1999年，最开始在榆林发展。2003年，在榆林煤炭发展的黄金时期，史贵禄选择带领荣民地产进驻西安。

来到西安后，荣民迈开的第一步在西大街，开发了位于钟楼商圈“西安荣民国际饭店”、“唐宁国际”项目。真正壮大则是在龙首，位于西安南北中轴上未央路二环以内的地块，基本都收入囊中，以至“一个荣民，半个龙首”这样的话在地产界成为传唱。

这里特别提一下龙首板块，当时荣民接手了西安最大的棚改项目，在史贵禄的讲话中得知，今年荣民·龙首棚改项目才将完成全部投资，而项目建成后，预计可为政府上交税费50多个亿，同时彻底改变西安道北地区环境脏乱差的局面，改善5万多居民的居住环境，改造后的商业及服务业可提供5万个就业岗位，带动2万多个小微企业健康发展，预计每年可持续纳税10亿元以上，这些数字的意义远超于一个地产项目本身的能量。

▲图：荣民龙首广场

曾经的“龙首王”的高光时刻并不意味着长久，2015年起，随着本土房企低迷，外来的头部房企万科、融创、碧桂园等迅速占据了西安市场，甚至兼并重组区域性中小房企，至此，本土地产商集体“沉寂”。

我们注意到，荣民算是应对行业下行周期，及时调转船头转型较早的本土房企，史贵禄在发展策略中早已提到对集团整个业务板块进行多元化转型和升级，房地产方面将转向以商业地产、文化地产等为主导的产业。

总结而言，荣民的转型主要分为两个部分，地产业务的转型以及非地产业务的扩张，我们先说其在地产业务上的改变逻辑。

金融棒棒糖统计了荣民2017—2020在西安的拿地情况：

2017年6月27日，荣民地产以4473万元摘得大兴新区21.159亩地，用地性质为居住、商服用地。

2017年7月12日，荣民以成交价7020万元摘得灞桥区21亩商住用地。

2018年官网公示没有查询到荣民拿地数据。

2019年5月21日，荣民地产以80020万元摘得高新区科技路共计约45亩的商业地块。

2019年8月8日，荣民旗下的天众新材料摘得西咸能源金贸区共计约47亩的商服用地。

2020年至今荣民还没有拿地的动作。

从荣民的拿地情况，我们发现其在地产业务上几个微妙的变化，走出龙首，荣民这几年开始在全城区拿地，例如大兴新区、浐灞、西咸、高新等区域，并且都是该区域内的核心地段拿地。

拿地面积均不是很大，拿地策略上更青睐区域核心地段的“补丁”地块，在产品形态上更灵活，很少有大规模的住宅开发项目，都是住宅配商业，或者干脆专注于商业地产，这在高新区表现的尤为明显。

比如，荣民与西安高新区最新签约的四个项目，总投资约150亿元，主要是五星级酒店、甲乙级写字楼、高端公寓、商业中心等业态。  

据金融棒棒糖实地走访荣民项目了解，目前荣民在西安的住宅基本已经卖完，出售的都是商铺，未来亮相的也将都是商业项目。

以上改变，金融棒棒糖猜测，可能是与主城区地块情况以及荣民的资金状况有关，我们查询发现，荣民地产在近半年多的时间，有过1亿多的股权出质，可见现金流也是比较紧张。

今年向深圳国金商业保理出质西安高新区新材料园加起来共计600万的股权数额，向西安崇瑶企业咨询出质西安荣民科创5000万的股权数额，向中国农业银行榆林高新区支行出质陕西荣民路桥工程3920万的股权数额。

去年荣民地产也曾向光大兴陇信托有限责任公司出质延安荣民房地产1000万的股权数额。

02

住宅下沉三四线

我们再讲目光投向西安之外，在地产业务的改变上，荣民还有一个明显的特征是，将大规模的地产开发下沉到周边的三、四线城市，而且在开发逻辑上将地产和产业相结合。

▲图：荣民金融中心

目前，荣民进驻的城市有延安和铜川，具体来看下两座城市的项目：

延安：2019年5月30日，荣民以87413万元摘得延安新区4宗共计454亩商住用地，其中商业一宗200亩，住宅三宗共计254亩。

荣民与延安新区签约了延安国际会议中心项目，总投资约20亿元，主要包括一座国际会议中心、一座五星级酒店、一座四星级酒店、一座三星级酒店，同时配套有30万平方米的豪华花园洋房，配套住宅项目总投资22亿元。项目完工后，预计将满足延安国际会议、大型培训、住宿餐饮、品牌展示、人居改善等城市功能的需求。

荣民与延安的合作，逻辑可类比荣民在西安做的龙首板块项目，即区域合作和开发，通过丰富配图的地产产品线，帮助地方政府改善和提升区域环境，同时反哺提升地产产品的价值。

铜川：荣民和铜川的合作方式是产业项目，公司与铜川市签约了天众航空航天新材料产业园项目，项目总占地近700亩，总投资35亿元，该项目是集合基础研究、产品研发、高端制造于一体的新材料产业链，对于铜川的产业换代升级、劳动力就业、高精尖人才吸纳、市民宜居等具有较强的带动作用。建成后，将填补我国多项空白，成为西部地区最大的高端航空合金材料研发生产基地，预计年销售收入可达200多亿元。

在产业项目中配套了地产项目大唐养生小镇，荣民在当地的特色小镇项目，以“健康、养生、养老”为主题，项目总占地700亩，总投资45亿元。大唐养生小镇引进了西交康桥教育集团，作为整个项目以及铜川的教育配套资源。

▲图：大唐养生小镇

铜川项目的逻辑，其实可以类比天朗的唐镇，均是地产+产业，只不过前者是文旅+，后者是科技+，依托铜川政策的支持，充分发挥新材料产业园的带动作用，荣民将区域的配套设施做好，形成一个完整的产业链。

值得注意的是，新材料是荣民多元化发展的其中一个重要板块。由荣民控股集团发起，联合省内几家民营企业共同成立的“西安天众新材料”，主要研究航空航天新材料研发生产，2018年作为重大招商引资项目入驻西咸新区能源金贸区。同时，去年与从事镁锂合金技术研究的“西安四方超轻材料”完成签约合作，计划在科技端持续发力。

在转型的同时，荣民信心还是不减，通过抓主业，不断调整产业结构和转型升级的路径，荣民地产提出了2020年实现地产销售百亿、荣民集团预计2023年年销售收入过千亿元的目标。

03

逐步青睐金融股权

非地产业务上，荣民走的是多元化的扩张。目前，荣民已由单一的房地产业，发展到了覆盖现代服务业、冷链物流、融资租赁、国际贸易、金融控股、航空航天新材料、文化投资、现代农业等多个领域。

据荣民对外披露，集团累计上交税费近百亿元。到2020年，管理的商业综合体、商业步行街、酒店、甲乙级写字楼等商业面积可达200多万平方米，可创造就业岗位5万多个，集团产业结构将进一步合理，年销售额可过千亿，每年可上交税费达50多亿元，力争进入中国民营企业500强前50位。

史贵禄也对此在对外采访中，提到荣民的转型之举“转型是必要的，房地产领域现在已经饱和，企业不转型就没有出路，荣民集团2011年前就在做产业结构调整，已经基本走出了传统产业的发展模式。”

那我们就来看下荣民非地产业务板块的情况：

1：以金融领域为重点，加快金融租赁、融资租赁以及西京银行和国内外投资等业务板块的建设。

2：以现代商贸物流为着力点，抓好现代服务业、商贸物流、进出口贸易、商业资产运营、物业服务等基础业务，为集团持续健康发展提供有力支撑。

3：以现代农业、文化产业为辅助，继续做好精准扶贫、文化资源的整合开发。

▲图：荣民业务板块

其中文化板块占比很小，主要是陕西长安书画研究院以及与陕旅集团战略合作推进的文旅项目。农业板块重点在于农村扶贫项目，定点帮扶陕西定边海则梁乡，帮助贫困地区增强内生动力和市场活力，开创了扶贫开发和新农村建设的"荣民模式"。

这里我们重点要说的是荣民的金融投资板块，我们注意到，在所有多元化业务板块，金融领域算是目前做的最为成功的非地产业务。

投资：2013年，荣民投资10亿元人民币参股发起成立了中国民生投资股份有限公司，开辟了荣民集团发展的崭新领域，这是荣民转型最关键的一步。其中参与的重点投资项目包括2019年9月的董家渡项目，其重要之处在于树立了中民投强大持久的品牌影响力，开启了中民投产融结合的创新之路。

2019年9月，中民投还并购了思诺国际保险集团。思诺国际保险集团是一家成立于1945年的老牌保险企业集团，在全球拥有12家分支机构，为145个国家的逾1700名客户提供在保险和财产保险服务。

中民投下属的中民投资本管理公司近年来还对远东宏信、中国七星、英国第一太平戴维斯有投资。这些投资项目，按照市场分析预测，均有良好的收益前景。

▲图：中民投揭牌仪式

金融：史贵禄自参股中民投后，对金融股权更为感兴趣，在银行端有持续进场的意愿。荣民参与成立了陕西和谐投资股份有限公司，并由此对秦农银行进行了参股，目前持有股权9.5%。而且，很长一段时间以来，市场都传闻荣民在积极筹建民营银行——西京银行。

另外，荣民与韩亚银行、中民投联合成立的国际租赁公司，目前总资产已达500多亿元，业务涵盖飞机租赁、医疗器械租赁、大型设备租赁等，这些业务的开展，直接加速了荣民的产业转型和优化升级。

在不断的板块转型推动下，荣民2018年营收380亿元，较2017年营收318亿元上升19%，在中国民企500强榜单中的位次由235位上升至213位，上升了22个位次，这些进步，与其及时的转型策略密切相关。

结语：

通过上述整理，基本可以看出荣民的转型之路：围绕西安“零星地块”做“获利较好”的精品商业地产，西安以外要么“寻找机会”做地标项目（如延安），要么“择机尝试”全新产业（如铜川），并同步密集布局“类金融”业务。

在这场本地房企大转型的趋势下，这种策略的效果会如何？金融棒棒糖会对此保持长期关注。

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